Gravamen de construcción
También conocido como: gravamen del mecánico, gravamen del contratista
Reclamación legal contra una propiedad por un contratista por trabajo no pagado. Herramienta poderosa de cobro pero regida por requisitos estrictos de notificación y tiempo que varían por estado.
Un gravamen de construcción es una reclamación legal presentada contra una propiedad por un contratista, subcontratista, proveedor de materiales u otra parte que proporcionó mano de obra o materiales para mejorar la propiedad y no se le pagó. El gravamen grava el título de la propiedad; la propiedad no puede venderse o refinanciarse sin trabas hasta que se cancele el gravamen.
Los gravámenes de construcción son herramientas poderosas de cobro porque pueden forzar el pago que de otra manera podría ser incobrable. Un dueño de propiedad que enfrenta un gravamen registrado típicamente paga — directamente al contratista o a través de fideicomiso en una venta de propiedad — para sanear el título.
Pero los gravámenes de construcción se rigen por requisitos estrictos que varían significativamente por estado: requisitos de notificación preliminar (algunos estados requieren notificación dentro de 20 días de iniciado el trabajo), tiempo máximo desde el último trabajo hasta la presentación del gravamen (típicamente 60-180 días), requisitos específicos de presentación en el registrador del condado, y plazos para presentar una demanda de ejecución del gravamen (típicamente 90-180 días después de la presentación). Omitir cualquier paso procesal invalida el gravamen.
Para los operadores de servicio, los gravámenes de construcción son más relevantes para proyectos grandes (remodelaciones residenciales, trabajo comercial, trabajo de instalación/reemplazo) que para llamadas de servicio rutinarias. La implementación requiere familiaridad con la ley de gravámenes específica del estado, o trabajar con un abogado para las notificaciones preliminares y presentaciones de gravamen adecuadas. Algunos operadores usan servicios de gravamen que manejan el trabajo procesal por una tarifa. La amenaza del gravamen a veces es más poderosa que la presentación real — términos de pago claros y notificaciones de gravamen oportunas a menudo resuelven disputas de pago antes de que se vuelva necesaria la presentación formal del gravamen.
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